등기의 요건과 실체관계 부합등기

등기의 요건과 실체 관계 부합 등기

등기의 요건과 실체관계 부합등기

등기제도는 부동산에 관해 권리의무 관계를 공시하여 제삼자를 보호하려는 제도이다. 부동산 거래를 해 본 사람이라면 모두 등기를 해보았을 것이다. 등기는 부동산에서 소유권을 인정하는 실체적 요건이기 때문에 부동산 거래 시에는 반드시 해야 하는 법률행위이다. 등기의 존재 여부에 따라 부동산의 소유권이 결정되므로 등기 요건과 실체 관계 부합 등기에 대해서는 꼭 알고 있을 필요가 있다. 특히 최근 부동산 시장이 뜨거우므로 등기에 대해 관심을 가지는 분들이 많을 것으로 생각된다. 등기는 물권을 양수할 때 필요로 한 요식행위이다. 이전등기를 하는 경우에는 주 등기를 하게 되고 독자적인 순위 번호가 부여된다. 제한물권인 경우에는 부기등기를 하게 되고 타인의 순위를 따라 등기가 된다. 정리하면, 제한물권을 취득하게 된다면 등기가 필요하며, 설정등기는 주 등기로 하면 된다. 등기 표제부에는 부동산 형황이 표시된다. 등기 갑구에는 소유권에 관한 일반사항이 표기되어 있다. 등기 을구에는 소유권 이외의 권리사항이 표기되어 있다. 예를 들어, 저당권은 갑구가 아닌 을구에 표기되어 있다. 등기의 객관적 형식을 알았다면, 등기의 요건에 대해 알아보자.

등기의 요건

등기는 형식적 요건과 실체적 요건을 필요로 한다. 형식적 요건과 실체적 요건을 둘 다 만족해야 정당한 등기라고 할 수 있다. 형식적 요건으로는 부동산 등기법상의 절차를 마쳤을 것을 말한다. 만약 부동산 등기법상의 절차를 위반하였을 경우에는 등기가 무효가 될 수 있다. 실체적 요건에는 물권 행위와 등기가 일치할 것을 말한다. 물권 행위와 등기가 다르다면 실체적 부합 등기의 문제가 발생한다. 그리고 현재는 전산화되어 있어서 등기 멸실의 문제가 발생하지 않지만, 과거에는 빈번히 등기 멸실의 문제가 발생하여 부동산에 대한 권리의무관계가 변경되기도 하였다. 만약 등기가 멸실하게 되더라도 물권은 존속한다. 멸실된 등기의 부활을 위해서는 멸실 회복등기와 통상적인 등기를 통해 할 수 있다. 멸실 회복등기는 순위 보전의 효과가 있고, 대법원장의 고시 기간 동안 가능하다. 통상적인 등기는 멸실 회복등기 기간이 경과된 경우에 할 수 있다. 대신 순위 보전의 효과가 없어, 새로운 번호가 부여된다. 이때에 순위관계가 변경되므로 권리관계가 변경될 수도 있다는 단점이 있다.

실체 관계 부합 등기

실체 관계 부합등기는 등기는 실행하였는데, 형식적 요건 또는 실체적 요건을 결여한 경우를 말한다. 원칙상 등기는 무효이지만, 현재의 권리 상태를 공시하는 것이 등기이므로 등기의 기능을 발휘하고 있는 상태를 실체 관계 부합 등기라 한다. 실체 관계 부합 등기의 법리는 의사주의에서 타당한 논리가 지고, 형식주의 민법 하에서도 인정되지만, 당사자가 아닌 등기를 믿고 거래한 제삼자와의 관계에서는 문제가 발생할 수 있다. 형식주의 하에서는 형식적 요건과 실체적 요건과 관계없이 매수인은 매수자에 불과하다. 하지만 의사주의하에서는 매수인은 소유자가 될 수 있다. 이러한 실체 관계 부합 등기의 유형에는 중간 생략 등기, 실제 원인과 다른 등기, 위조에 의한 등기가 있다. 중간 생략 등기는 A-B-C 간의 거래에서 A가 B를 거치지 않고 바로 C에게 등기한 경우를 말한다. 실제 원인과 다른 등기는 실제로는 증여를 하고 형식상으로는 매매로 등기를 한 경우이다. 위조에 의한 등기는 등기의무자의 의사 관여를 배제한 체 등기를 한 경우를 말한다. 이러한 실체 관계 부합 등기가 유효하기 위해서는 요건을 만족해야 한다. 첫째로 등기청구권이 존재해야 한다. 두 번째로, 의무자의 거절 사유가 존재하지 않아야 한다. 세 번째로 사실상 물권자의 지위가 있을 것을 요구한다. 3가지 요건을 만족한다면 실체 관계 부합 등기 역시 유효로 볼 수 있다. 실체 권리관계에 부합하는 등기가 된다면 이 효과에 대해 다시 의견이 갈린다. 실체 관계에 부합하면 유효한 거래행위로 볼 수 있다는 의견과 표시되어 공시되는 것이 중요하므로 실체 권리관계에 부합하는 등기라도 무효라는 학설이 존재한다. 판례는 절충설의 입장에 있다. 후 등기는 실체 관계에 부합해도 무효로 본다. 하지만 선등기가 원인무효라는 증명이 있으면 예외적으로 후 등기를 유효한 등기로 보고, 선등 기를 무효로 본다. 판례는 물권적 거래의 안전성과 실체적 부합 관계를 모두 보호하기 위해 절충설의 입장을 따르고 있다고 보인다.